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Extraído do Blog Direito a Cidade
Um panorâma do mercado imobiliário e suas estratégias em Vila Velha
Hoje inauguramos um novo quadro no
blog: Entrevistas. A partir do diálogo com pesquisadores, técnicos,
militantes etc, buscamos reunir elementos para enterdemos as questões
que envolvem a dinâmica da cidade, em especial na Região Metropolitana
da Grande Vitória. Nesse sentido, conversamos com o mestrando Jaime
Bernardo Neto pela PPGG-UFES, licenciado e bacharel em geografia pela
mesma universidade. Atualmente trabalha no INCRA/ES. O pesquisador,
embora privilegia em suas análises a questão agrária, tem se
"aventurado" no estudo do espaço urbano, como ele mesmo salientou. O que
nos chamou a atenção foi o seu interessante artigo intitulado "Mercado
Imobiliário e Produção do Espaço Urbano: a expansão dos empreendimentos
imobiliários na orla de Vila Velha/ES a partir dos anos 80*". Publicado
recentemente na edição número 10 Geografares (UFES).
Enfim, vamos a entrevista...
1. Cidade como Direito: Em
qual período podemos afirmar que o mercado imobiliário se consolida em
Vila Velha como agente produtor/modelador do espaço urbano? Qual será o
impacto desse processo para a paisagem urbana do município?
Jaime Bernardo Neto:
As evidências indicam que as condições para o desenvolvimento do
mercado imobiliário em Vila Velha começam a se consolidar no fim da
década de 1970. Isso de certa forma criou um contraste interior/litoral
no município, com construções de alto grau de verticalização nas praias
(em contraste com a horizontalidade do restante do município) e,
sobretudo, marcou uma mudança no direcionamento das políticas
municipais, que sob influência do capital imobiliário, passaram a
privilegiar os investimentos em infra-estrutura na orla do município
para potencializar as possibilidades de ganhos do capital imobiliário.
2. CCD: De que maneira a consolidação do mercado imobiliário contribui com o processo de segregação espacial em Vila Velha?
JBN:
Ele o acentuou exponencialmente e criou novas áreas de residência das
pessoas com maior poder econômico. Numa época de recessão econômica,
como o foram os anos 80 e 90 no Brasil, somente uma parcela diminuta da
população tinha recursos para se tornar consumidor dos produtos do
mercado imobiliário. Formou-se gradativamente uma área estreita -
inicialmente ao norte da orla, na Praia da Costa, mas que posteriormente
expande-se cada vez mais ao sul – na beira-mar com predomínio de
construções com alto grau de verticalização, produzidas para venda, que
contrastava com praticamente toda a porção continental do território
municipal, onde predominavam e ainda predominam construções pouco ou
nada verticalizadas, geralmente feitas por encomenda ou mesmo pelo
próprio morador, e não raro com precárias condições de habitação. Não
que antes disso não existisse segregação. Ela sem dúvida já existia – as
áreas privilegiadas antes da virada entre as década de 1970/1980 eram
os atuais bairros da Prainha e do Centro, que eram as áreas com melhor
infra-estrutura urbana até então - mas era bem menos intensa e tinha
outro padrão (praticamente não havia construção para o mercado nem
grandes verticalizações das moradias).
3. CCD: Em seu artigo publicado recentemente na Revista Geografares,
você aponta alguns fatores que foram decisivos para o desenvolvimento
do mercado imobiliário em Vila Velha, como a construção da 3ª Ponte e a
atuação do poder público municipal. Fale um pouco desses fatores.
 |
| Orla Verticalizada de Vila Velha |
JBN:
As possibilidades para o mercado imobiliário em Vila Velha, no meu ver
(que na verdade, nem é tão meu, mas do professor Carlos Teixeira de
Campos Júnior, que abordou esse tema em uma de suas obras e me deu dicas
de por onde começar a discussão sobre esse tema) são fruto da sinergia
de uma série de fatores. Primeiramente, houve as crescentes barreiras
aos ganhos do setor imobiliário em Vitória (que era onde até então o
capital imobiliário concentrava seus investimentos na Grande Vitória),
onde o espaço urbano era cada vez mais caro e as leis e normas
municipais progressivamente ampliaram as restrições à verticalização das
construções. Nesse mesmo contexto, ocorre a emergência de uma nova
centralidade na Capital, em uma área mais à sudeste da ilha, nos bairros
da Praia do Canto e arredores, que distava da orla de Vila Velha apenas
por um ou dois quilômetros de mar. Com a construção da 3ª Ponte (que
não tenho elementos concretos para afirmar que já foi uma manifestação
dos interesses explícitos do setor imobiliário, mas acredito que assim
tenha sido), passou-se a ter então uma área que já há algumas décadas
era um ponto de lazer muito frequentado e com um atrativo paisagístico
notório - a Praia da Costa –
distando apenas uns poucos minutos de automóvel (pela nova ponte) dessa
nova centralidade. Diante das restrições em Vitória, então,
aparentemente o capital imobiliário viu nessa porção de Vila Velha uma
nova área com grande potencial para a produção de residências para a
venda, e cujo poder político municipal se mostrou bem “flexível” aos
interesses desse setor, progressivamente eliminando as restrições às
construções à beira mar que existiam até então. Antes dessas mudanças,
as praias de Vila Velha tinham residências com mais caráter de veraneio,
onde as pessoas passavam férias, tendo em vista sua distância ao antigo
centro da capital: são cerca de 10 a 12 km e cujo trajeto até então
demandava tempo considerável - até a década de 1950 em função da não
integração da orla pelos bondes (que só iam até a praça Getúlio Vargas,
no centro de Vila Velha) e depois, já na era do automóvel, pelos longos
engarrafamentos nas estreitas pontes que ligam os dois municípios (a
ponte Florentino Ávidos e, posteriormente, a 2ª ponte). Pra se ter uma
ideia, eu tinha uma professora de inglês que morou na orla de Vila Velha
na década de 1960 e sempre me contava que, para estudar na UFES, ela
tinha que sair de lá por volta das 5:30 da manhã pra conseguir chegar a
tempo pra aula, que se iniciava às 7h. O Jair dos Santos, cujo livro
sobre a história de Vila velha foi uma das minhas principais fontes de
dados para pesquisa, menciona nessa obra que entre as décadas de 1940 e
1950 até houve quem se arriscasse em alguns pequenos empreendimentos na
orla do município, principalmente a venda de terrenos, mas muito
provavelmente pela questão das distâncias mencionada acima, não
obtiveram êxito.
4. CCD: Quais são as tendências atuais de expansão da produção imobiliária no município canela verde?
JBN:
Historicamente, a localização à beira-mar tem sido o fator capital para
sucesso dos empreendimentos do mercado imobiliário em Vila Velha. As
praias é que tem concedido a unicidade que justifica os preços de
monopólio visados pelo capital imobiliário. Por isso, a expansão desses
empreendimentos tem sido sempre em direção ao sul da Orla, em busca de
áreas ainda não ocupadas por edifícios, tanto que na última década a
Praia de Coqueiral de Itaparica é que foi a “bola da vez”, tendo em
vista a crescente dificuldade de obtenção de novas áreas para construção
nas Praias da Costa e de Itapoã.
5. CCD:
Em sua opinião, quais são os impactos urbanos e sociais gerados por
esse padrão de cidade que está sendo erguido pelas incorporadoras , em
especial no caso de Vila Velha?
JBN: Bem,
de maneira geral tende-se a aumentar o custo de vida das pessoas mais
pobres, que residem cada vez mais distantes dessas áreas monopolizadas
pelo capital imobiliário, em cujas proximidades também tende a haver
concentração do comércio e dos serviços e, consequentemente, da geração
de postos de trabalho. A pressão do setor imobiliário também tem
canalizado uma grande parcela dos recursos públicos para melhoramentos
urbanos nas áreas de seu interesse (de forma a potencializar as
possibilidades de êxito seus empreendimentos e seus ganhos), recursos
que poderiam ser utilizadas para amenizar as desigualdades sociais, com
melhorias nos serviços públicos em geral e na própria infraestrutura dos
bairros onde as parcelas mais pobres da população reside (o que seria
altamente contrário aos interesses do setor imobiliário, já que em geral
quanto maior for o contraste entre as áreas “privilegiadas” e as áreas
“periféricas”, mais fácil é a obtenção dos preços de monopólio na venda
de imóveis nas primeiras).
6.CCD: Você
acompanhou as recentes polêmicas envolvendo o PDM de Vila Velha? Como
as necessidades do mercado imobiliário se manifestaram nessa questão?
JBN: Bem,
me parece que o que está ocorrendo é mais uma tentativa (aparentemente
bem sucedida) de superação de obstáculos, por parte do capital
imobiliário, à expansão de seus ganhos. Pela
importância das praias no êxito desses empreendimentos em Vila Velha,
tem havido constantes pressões das imobiliárias, desde o fim dos anos
70, para (1) ampliação do limite de pavimentos das construções à beira
mar, que salta de 6 pavimentos em 1975 para até 15 da última década
(excluindo-se ainda as áreas de uso comum e de locação de equipamentos
do edifício, o que têm gerado construções com até de 18 a 20
pavimentos), e (2) também uma constante tendência à expansão dessas
construções rumo ao sul da orla do município. Basta lembrar que até umas
três ou quatro décadas atrás, Coqueiral de Itaparica era uma área
pouquíssima urbanizada, quase rural, eu diria (com base nos relatos de
uma tia minha) e hoje praticamente já não tem mais espaço para novos
edifícios. Bem, mais ao sul da praia de Coqueiral, existe (ou costumava
existir) uma descontinuidade urbana entre essa praia e a Barra do Jucu e
Ponta da Fruta, respectivamente as duas próximas praias ao sul, que
também apresentavam até bem recentemente esse caráter de local de
residências de veraneio e parca urbanização. Por essa razão, esse trecho
do litoral ao sul da praia de Coqueiral de Itaparica preservou
até a atualidade significativas áreas de vegetação nativa – a restinga,
algumas das quais acabaram por se tornar áreas de preservação
ambiental, como é o caso da Reserva de Jacarenema, na Barra do Jucu, que
pelas notícias que tenho lido, é o ponto mais polêmico do novo PDM, que
reduz significativamente a área dessa reserva, a qual claramente é (sob
prisma do capital) um limitador ao aproveitamento da orla para
empreendimentos imobiliários. Bem,
como a Barra do Jucu é a próxima praia depois de Coqueiral, esses
“visionários” empreendedores do setor imobiliário já devem estar
pensando num futuro próximo (talvez mais próximo do que eu imagine, uma
vez que já tenho notícias de edifícios sendo erguidos na chamada “Praia
da Sereia”, na Barra do Jucu) ao pressionar por essas mudanças visando
diminuição da área do Parque. Infelizmente, o poder político municipal
em Vila Velha têm se mostrado, historicamente, extremamente fiel aos
interesses das imobiliárias, e acredito que, para nossa tristeza, todas
essas mudanças serão “enfiadas goela a baixo” da população, apesar da
oposição expressada por muitos setores da sociedade civil.
Deseja investir em imóveis em Vila Velha-ES?
Contato:
wlsouza7@hotmail.com
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